不动产登记的那些事 第6章 期房抵押

处理完生平第一个登记办件之后，我这种边打杂，边练习收件的日子依旧在延续着。直到有一天，科长找到了我，说有一批银行期房进抵押的件，让我去处理一下。

我们中心收件一般都是在常规的办件窗口进行，正常受理。但是如果出现一次性大批量进件的情况，为了不影响窗口日常的办件效率，我们就会启用备用窗口，专门针对这一宗大批量进件来对接。而我要承担的，就是这个对接的角色。

说实话，在所有的业务中，最让我头疼的就是办理进抵押业务，因为进抵押用的合同，那可真是五花八门。一般情况下，抵押大致可以分为两种，一般抵押和最高额抵押。一般抵押很好理解，就是一次性借固定的金额，双方约定具体的还款形式和还款时间即可。至于最高额抵押，你可以把他理解为办理了一张信用卡，有一个固定的总金额，你可以在这个金额之中，借新还旧或者随借随还，可以循环借款。而他们使用的合同并没有固定的模板，各有各的特点。例如因为租赁设备而抵押的，一般会配有租赁合同。因为供货而抵押的，一般会配有供货协议。在典当行办理典当的，一般会配有典当合同。

合同里有很多地方需要注意，特别是合同的生效条款。因为我们需要确认在我们办理抵押登记的时候，所有合同都已经生效了，因为这是我们办理抵押登记的一个前置条件。但是像有些合同上写着“办理完成抵押登记后合同方能生效”的条款，我们是必须要求他改正的。

不过好在我这次遇到的是一批期房抵押，可以说是所有进抵押的办件中，难度最低的。仔细想想也是，科长也不会放心把那种过于复杂的抵押件，交到我这种连抵押都没收过几个的菜鸟手里。前面我提到过，期房抵押，是指产权人买一手新房时银行在产权人办理过预告登记之后进行的抵押手续。在通俗点说，这笔钱就是我们买新房时银行放给开发商的那笔尾款。房地产市场的火爆，也让新建商品房成为了抢手货，自然也使得银行期房抵押业务，显得供不应求。故而每次银行来进期房抵押，至少也要带上十个八个的。而这次XX银行的工作人员，直接拿来了二十多个件，这些件，估计以我的手速需要得办上两天，才能完事。

首先第一步还是核验身份证，我仔细核验了银行代理人以及所有产权人的身份证，确保他们的身份证就是他们本人的，且确认身份证在证件有效期内，可以正常办理不到产登记。下一步就是检查合同了，XX银行的工作人员经常来办期房抵押，所以他们的合同版本格式应该没有什么大问题，我只需要着重检查涉及抵押的相关信息，确定这些没有打印错误的地方即可。银行的工作人员也很贴心的告诉我慢慢录件就行，这批件不着急放款，再有就是即使后期审核发现有错误的地方，再联系他来改就行，毕竟审核期限有7个工作日，改错件完全来得及。

银行工作人员的话，就如同给我吃了一粒定心丸，悬着的心，终于也可以放下了。除了合同之外，我又特意检查了每一个期房进抵押材料里面，申请书、委托书、营业执照复印件是否齐全，并且是否填写正确，签字是否清晰，确认无误之后。我手开了缴费单，递给银行工作人员先去收费窗口缴纳登记费。登记费的标准是居住的件，每件缴纳80元，非居住的件，每件缴纳550元。像我这批都属于住宅进抵押，所以每套的缴费标准都是80元。

银行的工作人员去缴费了，我也正式开始将这批期房抵押待办件，依次录入系统。其实像这种大批量进件的业务，干着干着就是感觉是一种机械性的劳动，所以特别容易疲劳，身体一疲劳，注意力就容易分散了，这种状况下特别容易出错。为了应对这个问题，首先，我每一个录入件都至少检查两遍，确保不要出现纰漏。再有就是每次我录完几个件，当感到有些疲劳的时候，我会站起四处来走一会儿，或者去茶水间打点水回来喝，抑或是去阳台呼吸一下新鲜的空气。身体动一动，确实对大脑的疲劳有极大的缓解。

毕竟对方都说了这批件也不着急出他项去放款，我也没必要急急忙忙、风风火火的把这批件尽快赶完了。我还是磨刀不误砍柴工，确保这批件可以保质保量的完成就行。对我来说，不出错，就是最大的成功。

过了一会儿，银行工作人员交完登记费之后回到了我这里，我帮他拍了一张照片录入到系统之后，就送他离开了，剩下的时间就是我慢慢的把这批件完成了。最终大约用了两天的时间，我把这批件全部都录入系统了，打印出受理凭证，然后把这二十多个件转给审核的同事审阅了。

说到这里，我又得插一句，我们不动产登记除极个别比较的简单件例如换证（补证）、抵押注销等业务是“收件——审批”两步审阅之外，其余的业务都是“收件——审核——审批”三步审阅，以确保能做到收件完美无缺。

我这批件审阅反映，还不错，除了一个件的初审意见稍有瑕疵之外，其他地方都没出什么错。这个结果，也极大的提升了我的自信心，为之后的其他收件积累了经验。

另外，两天做了二十多个期房进抵押件的这次经历，对于我来说就像是进行了一场期房进抵押的专项强化练习，做到最后，我甚至感觉到我对于期房进抵押已经产生肌肉记忆了，就像我刚上岗的时候，看其他同事录入系统那样，他们不是用脑子在想该去选哪个页面，填写什么内容，那完全就是靠肌肉记忆的。我有时会想，我什么时候才能像他们那样，无论什么件，完全凭借肌肉记忆就可以轻易完成。看来我现在也只能算是初窥门径，后面要走的路，还长着呢。

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