不动产登记的那些事 第44章 继承还是遗赠

冬日午后，暖暖的阳光洒进登记大厅里，洒在我们的身上，晒的每个人暖洋洋的。真想像那些农村里的老人一样，在寒风凛冽的冬天午后，享受着难得的温暖阳光沐浴在身上，三三两两地双手揣在袖子里，聚集在一起晒暖儿。

被和煦的暖阳笼罩着，与三五知己闲话家常，这幅画面虽然粗犷，但却也是十分的惬意。

此时此刻，我感觉虽然我的身体待在窗口收件，但是心却飞到了到我国北方广袤的农村之中的其中一处。但是突然隔壁窗口传来的一阵激烈的争吵，把我的思绪拉回到了现实之中。

那是在距我不远处的一个窗口，只见一位年纪约莫五十岁上下的大叔，青筋暴起，目眦尽裂的一边拍着收件窗口工作台面，一边对着收件窗口的工作人员口吐芬芳。

老实说，其实在登记中心这里因为办件不利，转而勃然大怒，在窗口大喊大叫的人有很多，但是大多是对事不对人。你对事不对人，说的再激动，再愤怒，大家也都能够了解。会等对方情绪缓解之后再慢慢解释清楚问题。

但是像这样一上来就指着人鼻子骂，而且是口出污言秽语的人，就让人有些觉得这样的人不能沟通，也不愿意跟他沟通。

所以还是奉劝各位，即便是愤怒到了极点，但是说话的时候，你可以大声发泄自己情绪，宣泄自己的不满。但是一定要记住，底线是不能说脏话。毕竟荀子曾经说过“与人善言，暖于布帛，伤人以言，深于矛戟。”

在这里我就不转述这位大叔的话语了，因为基本上都是需要被“哔——”掉的那些词语，没什么营养，大家自行脑补即可。

大意就是他的母亲去世了，遗留下来有两处不动产，其中一处给了他大哥的儿子，另一处给了他自己的儿子。

结果在窗口办完业务之后，他侄子继承的那套房子不用交税，而他儿子取得的那一套，却需要缴纳三个点的契税。他觉得都是一样的是继承，为什么一套不用交税，一套需要缴纳三个点的契税，摆明了就是看人下菜碟，故意多收他们的钱。

了解到这件事的来龙去脉，再看他说的慷慨激昂，义正言辞。我在想，他是真不了解情况，还是故意在这里胡搅蛮缠啊。

只见窗口收件同事也是等待这位大叔情绪稍微稳定了一点，然后见缝插针的对他说到：“这两处不动产所办理的业务并不是一样，您侄子那套房子是属于代位继承，所以说他那宗业务属于继承业务，可以减免契税。但是您儿子的这套不动产，是属于遗赠的手续，遗赠和继承并不一样，遗赠业务并不能享受契税减免的政策。”

“凭什么我侄子那套房子是继承，我儿子那套房子就得是什么继赠业务啊！”对方依旧咄咄逼人。

“是遗赠，不是继赠”窗口同事纠正道。

对方一脸不屑的怒道：“我管他是什么遗赠还是继赠，你们天天就知道咬文嚼字！”

同事沉默了一会儿，看样子也是在努力调节自己的情绪，然后才继续慢条斯理的说道：“继承和遗赠是两个业务，继承是将该不动产直接转到继承人名下，所以才会减免契税。但是遗赠则不一样，他是指遗赠人还在世的时候，在公证处签署遗赠协议，将该不动产在遗赠人百年之后，转移给受遗赠人所有。由于遗赠人一般a是遗赠人的直系亲属且不能具有继承权，所以该业务所收的契税费率，与赠与是一样的。”

说罢，同事把这位大叔扔在收件窗口台面上的公证书打开，指着里面明晃晃的写着“遗赠协议”四个大字，对这位大叔说：“您可以去比较一下，这份公证书和您侄子那份代位继承的继承公证书，应该是截然不同的。”

听到这里，这位大叔明白了具体是什么情况后，也就哑口无言，估计他也不好再对窗口同事说些什么了。

谁知等了一会儿，他又自己皱着眉头，自言自语的说道：“都怪我那偏心眼的老娘，当初死活不愿意把这处房子给我，非得给我儿子。要是给我的话，何至于多花那百分之三的契税啊！”

听到这里，我不得不承认“知子莫若母”，说的确实不错。比起这位喜怒无常，口吐芬芳的大叔，我觉得站在他身边，极力想阻止自己父亲，让他不要在这里出言不逊的青年，可能更能守住自己奶奶留下的这一套房子吧。

这个事件过了没几天，结果我也遇到了一个类似的件，而且比他更复杂。这个办件，他自称是一个继承的办件。继承人是被继承人的侄子，他也没法证明姑姑是一直由他赡养。

他并未在税务局办理所有的手续，因为他去税务局，税务局表示他这种情况，既不属于是继承业务，也不能属于是遗赠的手续，所以不能办理减免税的手续。他个人表示税太高了，就没有办理业务，所以直接来到我们不动产登记大厅里办手续。

我看了下他的继承公证书，具体内容是因为被继承人没有第一继承人，同时也没有代位继承人。只是因为侄子是姑姑唯一的亲人，所以姑姑留下了遗嘱，由侄子继承这处不动产。公证处认定遗嘱有效，认可侄子继承姑姑的这处不动产。

了解到了这个情况，我只能如实对他说：“您的这种情况，属于是非亲属继承，是不享受减免税费政策的。”

申请人叹了口气，问到：“会有多少税呢？”

我想了想之前了解的政策，说：“个税可能是房屋价值的20%，增值税5%，契税3%其余还有一些增值附加税以及印花税。不过具体还是需要你去询问税务局。”

申请人听后大吃一惊，说道：“有那么贵啊？”

我说：“你这种情况，继承无赡养关系的被继承人的不动产，理论上是按照偶然所得征税的。”

申请人听后，思考了一会儿，说道：“意思是我这就跟买彩票中奖了交20%的税一个意思呗？”

我点点头，说道：“你可以这么理解，差不多。”

只见申请人笑了笑，说道：“好吧，就当我买彩票中奖了，奖品是一套房子吧。”边说边朝着大厅外面走去。

我还在想他最后说的那几句话，确实，虽然税费很高，但是在这个限购依旧未开始的时刻，这套房子的价格，远远大于那些税费。也可以说是坏事变好事吧。而且税务局系统的纳税价，是比二手房市场价要低不少的。所以可能没有他想象的交那么多钱啊。

他能这样来想的话，看来一切也就没有想象的那么糟糕吧。

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